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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  此外，就算是項目建設差不多瞭，還要收取預售許可保證金、物業質量保修金等費用，其中尤以物業質量保修金為大頭。按照相關規定，應該按照建築安裝造價的一定比例交存保修金。其中多層和低層建築為3%，小高層建築為4%，高層建築5%。在上述A住宅項目中，該項為1000萬元。

  地價

  房地產開發項目既收取營業稅又收取土地增值稅，顯然是重復征稅，因此目前對建築業實行"營改增"的呼聲在不斷提高。

  多達26項，增加成本503.8元

 &二林鎮土地貸款emsp;數據分析

內容來自sina新聞

  除此之外，規定性收費還包括渣土費、水資源費、環衛費、水土保持設施補償費等，上述A住宅項目的收費為173.2萬元。

  數據分析

  存在重復性收稅現象

  濟南一房企老總向記者"曬"瞭公司一面積為25畝的A住宅項目的稅負"賬單"。25畝土地拿地總價為11250萬元，規劃高層建築面積為5.83萬平方米，這樣土地樓面價為每平方米1930元。

  營業稅是價內稅，納稅人基本上按照其提供應稅勞務取得的營業額、轉讓額、銷售額，依照該應稅勞務適用的稅率，計算繳納營業稅。

  現存問題

  名目繁多，增加成本309.55元

  仍以A住宅項目為例，關於服務性收費的項目顯示，電力配套費標準為140元/平方米；燃氣安裝費每戶為1750元，折合15元/平方米；自來水戶表工程一般為25元/平方米，另有圖紙設計費6萬元；地質勘察費25萬元；高低應變檢測費20萬元；靜載試驗檢測費40萬元；人防設計費20萬元；人防轉換預案費3萬元；設計費24元/平方米；監理費20元/平方米；跟蹤審計費50.3萬元。

  【繞不過去的服務性收費】

  4月19日，卜女士去西部新城參加朋友的婚禮。飯後，她沒心情留下來和朋友聊天，就開車到黨楊路附近一個樓盤轉悠瞭。西部新城的房子一個月一個價。去年6月，卜女士在這個樓盤購買瞭一套三室一廳的房子。當時的價格是6500元左右，如今已經漲到約7500元瞭。不到一年時間，房價普漲瞭1000元，卜女士有些搞不懂：房價到底漲在什麼地方瞭？房子成本不就是地價加上鋼筋水泥價以及人工費用嗎？

  可細分為26項，合計為2461.89萬元，攤到每平方米為503.8元

  記者調查發現，房價並非這些成本這麼簡單。地價、稅收、相關費用、建築成本、企業利潤、人工費用......房價的組成約有60項！從拿地、建造到銷售，每一個環節都會推高房價。

  "賬單"顯示，A住宅項目規定性收費合計為2461.89萬元，按照住宅建築面積相當於每平方米收取503.8元。

濟南一房企老總曬樓盤"成本清單" 揭價高根源

  "根據《營業稅暫行條例》及其實施細則，房地產行業按'銷售不動產'稅目以5%的稅率根據銷售全額繳納營業稅。從現行政策來看，初始稅制的設計對於房地產銷售的重復征稅是顯而易見的，房產轉讓次數越多，重復納稅問題越嚴重。"上述房企老總表示。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-23/08482700661.shtml

  【你不瞭解的巨額稅負】

  現存問題

  在某房地產開發企業經常跑稅收手續的一業內人士告訴記者，每個稅收項目都有明文規定的計算比例，構成房價的剛性部分。

  仍以上述A住宅項目為例，土地權使用規費一般有兩項，土地證登記費、現狀地形圖制作費，上述例子中這兩項收費分別為3000元和20萬元。立項規定性收費包含可行性研究報告、節能報告書、環評報告書和地震安全評估四項，合計收費70萬元；用地規劃許可包含勘測定界圖費、規劃咨詢費(按每平方米1.05元計算)和用地規劃許可公示費，收費分別為3萬元、8萬元和5000元；工程規劃許可包含日照分析費約4萬元、規劃咨詢費8.5萬元、工程規劃許可證公示5000元；施工許可證包含施工圖審查費、人防工程圖紙審查費、防雷技術服務費、交易服務費、建築企業勞動保險費、勞務工資保證金等 11項收費，約2173.89萬元。

  以所得稅為例，按照法理，所得稅應當在產生出或者計算出凈利潤後，再按一定比例繳納，應當利潤多多繳，利潤少少繳，無利潤不繳。

  據瞭解，增值稅與營業稅都是流轉稅。其中增值稅是價外稅，計稅依據為納稅人生產經營活動產生的增值額，在實際操作中采取的是購進扣稅法，納稅人購買增值稅應稅項目時繳納的增值稅，可以在銷售應稅項目時全額抵扣，隻需對本環節的增加值繳納增值稅。

  羊毛出在羊身上。開發商在建設之初就要上繳將近2000萬元的費用，就算這些收費將來能夠退還一部分，但在資金回籠之前，這些費用將被直接轉嫁到購房者身上。"業內人士表示。

  合計為1804.7萬元，使每平方米增加309.55元費用還要交預售許可保證金、物業質量保修金等費用1000萬元

  按照同樣原理被收取的費用還有散裝水泥專項資金。散裝水泥專項資金是國傢本著"限制袋裝、鼓勵散裝"的目的，向生產和使用袋裝水泥的企業和單位收取的政府性基金，一般按照使用袋裝水泥的噸位收取費用。但是在實際項目管理中，地方政府很難確定建設項目使用袋裝水泥的量，所以就采取按照每建造平方米收取固定金額的形式來收費(濟南每平方米收費2元)。

  計劃售價

  算算賬

  現存問題

  規定性收費是房地產開發另一個大支出，具體可分為立項、土地權使用、用地規車貸信貸高雄內門車貸信貸劃許可、工程規劃許可、施工許可以及其他等大項，可細分為26項。

  據瞭解，中國18個稅種中，涉及房地產業的有10個，其中5個稅種僅對房地產行業征收，為房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。另5個稅種包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅和印花稅。

  涉及房地產的有10個，共繳納稅金5645.8萬元，每平方米稅收成本為968.4元

  記者從"賬單"上看到，在建設各個環節中，分別繳納城鎮土地使用稅60.12萬元、土地增值稅757.9萬元、耕地占用稅32萬元、契稅337.5萬元、營業稅1894.75萬元、所得稅1894.75萬元、城建稅132.63萬元、印花稅24.57萬元、教育附加費132.63萬元、地方水利建設基金378.95萬元。算下來，這25畝的住宅項目共繳納稅金5645.8萬元，核算到每平方米，稅收成本為968.4元。

  2013年，濟南市成交土地單價為366萬元/畝，樓面地價為1944元/平方米，比2012年上漲6.3%

  "預繳"政策猶如"薅羊毛"

  在眾多房地產開發應繳稅費中，大到上千萬的所得稅，小到每平方米2元的散裝水泥專項資金，因為前期難以確切計算收稅依據，采取先預繳(存)將來多退少補的方式來收取。

  對於卜女士等購房者而言，地價是比較容易理解的。拿地是項目開發和房產交易的前提，也是房價最基礎的組成部分。市民交給開發商的購房款有一部分是用來支付購地費用的。近年來，濟南住宅土地基準價格一直處於上升狀態。

  但在收稅過程中，稅務部門無法確定凈利潤，則一律按照20%的利潤率套算項目利潤額。也就是說，標價每平方米6500元的項目，其便認定其中內含凈利潤為1300元，再在1300元的基礎上按25%的稅率預征。

  以下以面積為25畝的A住宅項目為例，拿地總價為11250萬元，規劃高層建築面積為5.83萬平方米，樓面價為每平方米1930元

  最終整個A住宅項目所得稅為1894.75萬元，散裝水泥專項資金為50萬元，隻以上兩項預收費就達1944.75萬元。"

  多且為剛性，增加成本968.4元

  【不斷上漲的土地價格】

  【眾多且復雜的規定性收費】

  6500元/平方米

  60.36%

  剛性稅收968.4元規定性收費503.8元服務性收費309.55元預售許可保證金及竣工驗收費用209.94元地價1930元

  1993.29元

  3923.29元

  服務性收費

  規定性收費

  稅

  數據分析

  據瞭解，自1999年以來，濟南市的土地基準地價分別於2004年、2006年、2007年、2010年進行瞭調整。根據國土部有關規定，土地基準價格最長三年調整一次。經過測算，今年調整濟南市城區基準地價時，商業、住宅用地漲幅較大，其中，住宅用地級別樓面地價平均增長19.92%。

  除瞭行政類的收費以外，住宅建設中商業服務性費用或者叫經營性收費也是名目繁多。這些費用有的是可以商議的，有的帶有強制性。

  土地成本不僅包含拿地成本，還包括延期繳納土地款成本。按照土地轉讓方面的規定，土地競買前，競買方必須按底價計算的土地款的20%交納保證金；競買成功後，30天內再交納30%，此為一期出讓金。5個月內再交納餘下的50%，一期之後的時間按同期銀行貸款利率收取利息，且到期後每延滯一天則按照千分之一交納滯納金。記者瞭解到，僅延期繳納土地款一項，不少項目耗費資金就高達上千萬元。

  上述費用合計為1804.7萬元，使每平方米再增加309.55元。

  綜上所述，A住宅項目每平方米房子中，剛性稅收為968.4元，規定性收費為503.8元，服務性收費為309.55元，預售許可保證金及竣工驗收費用為209.94元，加起來為1993.29元/平方米，加上土地樓面1930元的地價，成本已達3923.29元。這意味著，如按照計劃中的價格6500元/平方米銷售，60.36%已被拿走。

  據山東省最大房地產服務機構山東世聯發佈的2013-2014年濟南房地產市場報告，2013年，濟南市成交土地單價為366萬元/畝，樓面地價為1944元/平方米，樓面地價比2012年上漲瞭6.3%。樓面地價，即單位建築面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成瞭商品房的市場價值。

  第三方機構"壟斷"特征明顯

  據瞭解，26項規定性收費中有12項是由中介機構或第三方機構收取的。服務性收費中也有第三方機構的參與。建築業第三方檢測機構是為社會提供公正、準確、可靠的檢測數據和檢測結果的一種中介組織，通過對建設項目圖紙等的審核、檢測等，對保障建築工程的質量起到良性監督作用。

  不過也有不願意透露姓名的房地產企業工作人員表示，在實際的檢測過程中，第三方檢測機構在全國范圍內並沒有形成良好的競爭氛圍，存在明顯的"壟斷"特征，導致檢測費用動輒十幾二十萬元，而且常常重復收費。

  "項目審批到瞭哪一步，需要到哪個檢測機構進行檢測，就像是數學公式一樣，固定性強。如果走錯瞭一步，很有可能通不過，需要重新來過。因為非'特定'檢測機構的數據結果是不被政府部門認可的，這樣不僅浪費瞭檢測費用，還耽誤工期。"該工作人員表示，"壟斷"局面首先與獲得國傢資質的檢測機構數量少有關，其次不少檢測機構在按照國傢政策獨立出來以前，就是某些政府部門的科室，與政府相應科室有著千絲萬縷的聯系。

  濟南2013年樓面價漲瞭6.3%

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